Archive

Archive for the ‘Prospek ekonomi’ Category

Bubble Properti ?

June 3rd, 2013 4 comments

“Beli Hari Ini, Besok Harga Naik. “Investasi Sekarang, Balik Modal dalam 3 Bulan.” “Jangan Tunggu Lagi, Pasti Untung 130% dalam 6 Bulan”. Iklan-iklan seperti ini kian menjamur kita temukan di berbagai sudut jalan sampai ke pelosok ibukota. Selain kota-kota besar di Jawa, iklan-iklan ini juga banyak kita jumpai di kota-kota luar Jawa, kendati dengan nada promosi yang lebih rasional.

Dari cara mempromosikan produk-produk properti di atas, jelas properti lebih dipersepsikan sebagai instrumen investasi dibanding barang konsumsi. Padahal, properti sebenarnya baru layak dikatakan sebagai instrumen investasi jika kita menyewakannya untuk mendapatkan uang rental.

Tak heran cara promosi seperti ini sangat berperan dalam mendorong aliran likuiditas (terutama dari kelas menengah-atas) ke produk-produk properti sehingga harganya pun cenderung melonjak belakangan ini. Apalagi produk deposito sudah tak begitu menarik, dengan suku bunga sedemikian rendahnya antara 3-6%, lebih rendah dari inflasi (negative real interest rate). Alhasil, banyak yang mengalihkan investasinya ke aset properti dengan harapan mendapatkan imbal hasil rental yang sekitar 5-10% per tahun ditambah ekspektasi capital gain (selisih harga beli dibanding harga jual).

Kenaikan harga properti yang cukup signifikan di sejumlah kota besar akhir-akhir ini terekam dari survei-survei yang dilakukan Bank Indonesia (BI), World Bank dan sejumlah konsultan properti. Survei properti BI di 14 kota besar di Indonesia menunjukkan kenaikan harga rumah rata-rata sebesar 11,2% YoY pada Q1-2013, dengan kenaikan tertinggi terjadi di Surabaya. Meski harga naik, permintaan tampaknya masih kencang, terutama di segmen menengah-atas. Menurut BI, penjualan rumah kelas menengah melonjak 33,6% YoY pada Q1-2013, terutama di daerah Jabodetabek.

Konsultan properti, Cushman & Wakefield bahkan dalam risetnya menyatakan harga rumah di Jakarta sudah naik sekitar 100 persen dalam tiga tahun terakhir. Bandingkan dengan tingkat inflasi Jakarta yang pada periode yang sama hanya 16,3%. Kondisi ini membuktikan bahwa Indonesia, khususnya Jakarta merupakan salah satu lokasi investasi properti paling menarik di Emerging Market.

Signifikan pengaruhi ekonomi

Di tengah perlambatan ekonomi global, sektor properti memang cukup berperan dalam menyangga ekonomi RI, paling tidak dalam empat tahun terakhir. Kuatnya geliat sektor konstruksi yang tumbuh antara 6,6-7,5%, diikuti oleh laju sektor konsumsi yang tumbuh 5-5,3% dalam empat tahun terakhir cukup signifikan berkontribusi pada pertumbuhan sehingga ekonomi RI masih bisa melaju di atas 6%.

Studi di beberapa negara menunjukkan sektor properti memiliki kaitan erat (backward & forward linkage) dengan sekitar 240-270 industri, sub industri dan jasa (tergantung tingkatan ekonomi negara tersebut). Selain sektor konstruksi, sektor properti secara langsung dan tak langsung terkait dengan banyak sektor lain, mulai dari produk semen, kayu, kabel, pipa, keramik, furniture, jasa arsitek, jasa interior, sampai jasa keuangan canggih seperti hedge fund dan produk derivatif. Beragamnya linkage tersebut menyebabkan siklus properti akan sangat signifikan mempengaruhi pertumbuhan dan keberlangsungan ekonomi suatu negara, termasuk negara berkembang seperti Indonesia.

Bagi Indonesia, dampak pertumbuhan sektor properti jelas terefleksi dari kontribusi sektor konstruksi terhadap agregat ekonomi RI yang terus meningkat dalam empat tahun terakhir. Pengaruhnya terhadap penyerapan tenaga kerja juga cukup signifikan. Sekurangnya 6% dari total tenaga kerja terserap langsung oleh sektor konstruksi dan tambahan sekitar 4% dari total tenaga kerja terserap oleh sektor-sektor lain yang terkait properti

Kontribusi sektor konstruksi ini baru merepresentasikan gelombang pertama dari dampak siklus pertumbuhan properti terhadap pertumbuhan ekonomi. Setelah itu, sektor properti bisa pula memicu gelombang kedua yang lebih didorong oleh dampak tak langsung dari pertumbuhan konsumsi.

Pengalaman di berbagai negara menunjukkan bahwa kenaikan harga rumah berkorelasi positif dengan pertumbuhan tingkat konsumsi (wealth effect). Jika harga rumah naik, pemilik akan merasa lebih kaya dan konsekuensinya mendorong kenaikan konsumsi. Kenaikan konsumsi juga bisa terjadi sebagai konsekuensi